Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/RJ, Arnon Velmovitsky diz que a expansão do programa para a classe média baixa é positiva e democrática. O advogado presidiu a Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ e a do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB), como também a Comissão Especial de Estudo das Legislações de Condomínio e Locações da OAB Nacional.
Por Ricardo Gouveia – do Rio de Janeiro
Em entrevista exclusiva ao Correio do Brasil, Arnon Velmovitsky fala também sobre as mudanças ocorridas no mercado imobiliário a partir da pandemia da Covid-19.
O advogado comenta ainda a atualização da Lei do Inquilinato e opina a respeito da proposta de mudanças profundas no Código Civil no âmbito do Direito Imobiliário e do Direito Condominial.
Leia, adiante, a íntegra da entrevista:
— Quais foram os principais impactos no mercado imobiliário decorrentes da inesperada pandemia da Covid-19, que exigiu, por exemplo, tendo como base a teoria da imprevisão, a aplicação do instrumento da revisão contratual para o cumprimento das obrigações relacionadas à locação e à compra e venda de imóveis?
— Na grande maioria das locações comerciais prevaleceu o bom senso entre locador e locatário, e foram negociados descontos decorrentes da paralisação do funcionamento das atividades comerciais. Nas demandas judiciais, foram concedidas liminares reduzindo o valor do aluguel para compensar os prejuízos provenientes, de fato, de força maior, ou seja, a paralisação da maior parte das atividades econômicas.
— Aprovada quando ainda não havia sequer vacina contra a doença, a Lei Ordinária 14.010/2020, que instituiu o regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia, surtiu todos os efeitos esperados?
— A Lei 14.010/2020 visou a estabelecer parâmetros para a continuidade das relações jurídicas, trazendo as assembleias virtuais, que representaram um grande avanço para a sociedade. Tratou também da suspensão do prazo de prescrição, o que é plenamente justo, diante da excepcionalidade do momento então vivido.
— Em sua opinião, foi correto o veto ao trecho da citada lei que previa o impedimento de concessão de liminar para desocupação nas ações de despejo ajuizadas entre de março e outubro de 2020, período mais grave da pandemia?
— Entendo que o veto foi correto, na medida em que, nos casos previstos no artigo 59 da Lei do Inquilinato, a liminar tem o objetivo de mitigar o prejuízo do proprietário, seja pela ausência de garantia de cumprimento das obrigações contratuais, seja pelo término do prazo do contrato.
— O programa Minha Casa, Minha Vida, que fora abandonado pelo governo anterior e resgatado pelo atual, foi o grande impulsionador dos lançamentos imobiliários no país em 2025. Somente na cidade de São Paulo, respondeu por 63% das vendas. A construção civil brasileira se tornou dependente do programa estatal?
— Há inúmeras empresas construtoras que atuam nesse segmento do Minha Casa, Minha Vida, que tem por meta diminuir o déficit habitacional do Brasil, que gira em torno de seis milhões de moradias. Parte significativa do mercado de construção civil está atrelada ao Minha Casa, Minha Vida. Assim, qualquer mudança no programa pode gerar perda de mercado para as construtoras.
— O senhor tem conhecimento se há outros exemplos no mundo em que os resultados positivos alcançados na área da construção civil tenham dependido mais de ações governamentais do que de investimentos da iniciativa privada?
— Em todos os países que foram sedes de Olimpíadas e Copas do Mundo, foi possível verificar a criação até de novos bairros, com a revitalização de áreas degradadas. Barcelona, Londres e Paris são exemplos dessa nova realidade.
— Qual deverá ser o impacto no mercado imobiliário decorrente da decisão do governo de ampliar o programa Minha Casa, Minha Vida para famílias de classe média baixa que têm renda de R$ 8,6 mil a R$ 12 mil mensais para a compra de imóveis avaliados entre R$ 350 mil e R$ 500 mil?
— O impacto será muito positivo e, sobretudo, democrático, na medida em que um número maior de famílias poderá ter o sonho da casa própria concretizado.
— O Projeto de Lei 4/2025, de iniciativa do ex-presidente do Senado Rodrigo Pacheco (PSD/MG), propõe profundas mudanças no Código Civil que entrou em vigor em 2002. O PL sugere alterações em questões no âmbito do Direito Imobiliário e do Direito Condominial? Quais são?
— O projeto traz algumas melhorias, mas não foi capaz de contemplar a sua aplicação aos condomínios com mais de 100 unidades e aos megacondomínios. É praticamente impossível alterar uma convenção de condomínio em prédios com mais de 100 unidades, na medida em que será necessário obter a concordância e as assinaturas de mais de 66 proprietários. Há algumas mudanças importantes, como a elevação da multa de 2% para 10%, no caso de atraso no pagamento da cota condominial.
— Qual é a sua avaliação a respeito da recente atualização da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)?
— As recentes alterações na Lei 8.245/91 foram importantes para tentar agilizar a entrega da prestação jurisdicional, que esbarra na lentidão do Poder Judiciário, em decorrência do grande número de demandas em curso. Há em tramitação na Câmara Federal o PL 3.999/2020, que contempla o despejo extrajudicial por falta de pagamento e a consignação de chaves extrajudicial, o que traria muito mais agilidade no processamento dessas ações, diminuindo o prejuízo dos proprietários.
Vale salientar que somente são aforadas ações de despejo por falta de pagamento, depois de exaustas todas as tentativas de acordo. Assim, o índice de desocupação nesse tipo de despejo ultrapassa 95% dos casos. Acho que parece razoável transferir essa tramitação para o âmbito extrajudicial, garantindo mais agilidade e minorando o prejuízo do proprietário, sendo benéfico tanto para o locador quanto para o locatário.
Ainda é importante ressaltar que o seguro fiança teria um custo muito menor e o número de imóveis disponíveis para locações aumentaria de forma significativa, barateando o custo do aluguel pelo aumento da oferta de oportunidades.
